リノベーションの初期費用はどのくらいかかる？必要な項目をまとめて解説

物件購入費とリノベーション工事費以外にかかるお金って？

マイホームを購入する際、物件購入費やリノベーション工事費ばかりに目がいきがちですが、それ以外にかかる諸費用も忘れてはなりません。

まずはマイホームに移り住むための引っ越し費用。家族での引越しは荷物も多く、まとまった費用も必要になるでしょう。家具や家電、照明などを買ったり買い替えたりする費用も必要です。そして忘れがちなのが、ローン契約や物件取得の際の税金や諸経費。どんな諸費用がかかるのが、解説していきます。

物件購入費の際にかかる諸費用

まずは、物件購入費にかかる諸費用を押さえていきましょう。

不動産会社への成功報酬＜仲介手数料＞

不動産会社を通して個人の不動産を購入する場合、成功報酬として支払うのが仲介手数料です。法律により以下の通り上限が定められています。

物件価格が200万円以下：物件価格の5％+消費税
物件価格が200万～400万円以下：物件価格の4％+消費税
物件価格が400万円以上：物件価格の3％+消費税

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によりさまざま。契約時と引き渡し時に半分ずつ、もしくは引き渡し時に全額としている会社が多いようです。なお、不動産会社が売主の場合、仲介手数料はかかりません。

契約書には必須＜売買契約書の印紙税＞

住宅の売買契約書やリノベーションの契約書を交わす際、印紙税法に基づき、契約書の原本と写しそれぞれに収入印紙を貼らなくてはなりません。かかる印紙代は、契約書に記載される金額により、税額が異なります。

1,000万円を超え5,000万円以下の場合：1万円
5,000万円を超え1億円以下の場合：3万円

不動産の所有者変更＜所有権移転登記費用＞

売買や相続により不動産の所有者が変更になると、移転したことを公示するため、法務局で所有権移転登記の手続きをしなければなりません。所有権移転登記にかかる費用は、買主が負担するのが一般的。

費用の内訳は、登記費用にかかる登録免許税と、登記の代行を依頼した場合は司法書士報酬、そして収入印紙代や郵送料などの手続きの実費です。司法書士報酬の相場は、不動産1件につき数万～5万円程度。不動産の価格や依頼する事務所によっても異なるでしょう。

なお、登録免許税は、以下のように購入する物件によって異なります。

所有権移転登記（土地）：評価額×2.0％
所有権保存登記（新築建物）：評価額×0.4％
所有権移転登記（中古建物）：評価額×2.0％
抵当権設定登記（住宅ローン借り入れ）：借入額×0.4％

所有権移転登記にかかる費用は一概には言えませんが、全部で十数万円～数十万円かかると考えておくといいでしょう。

不動産にかかる税金＜固定資産税＞

固定資産税とは、毎年1月1日付で所有している固定資産に課せられる税金のこと。引き渡し時を基準として、引き渡しまでの分は売主、引き渡し日以降は買主と、日割で請求されます。国土交通省が定めた不動産価格の70％が固定資産評価額とされており、見直しが行われるのは3年ごと。固定資産税は以下の式で算出することができます。

固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率（1.4％）

建物の価値は年々下がるため、築年数が増えるにつれて固定資産税は安くなるのが基本です。しかし、延べ床面積が増える、基礎のみを残すスケルトンリフォームなどにより、建物の価値が上がったと判断されると、固定資産税が上がるケースもあることを把握しておきましょう。

マンションの場合かかる経費＜管理費等の精算金＞

購入する物件が中古マンションの場合は、管理費などの経費も頭に入れておく必要があります。管理費とは、マンションの共有部分にかかる経費のこと。管理費も固定資産税と同じく、引き渡し日を基準にして、引き渡しまでの分は売主、引き渡し日以降は買主と、日割で請求されます。かかる費用はマンションによってさまざまです。

住宅ローンを契約する場合にかかる諸費用

続いては、住宅ローンの契約にかかる諸費用について押さえていきましょう。

金融機関に支払う事務手数料＜融資手数料＞

住宅ローンを借り入れする際に、金融機関に支払う事務手数料が、融資手数料または融資事務手数料です。融資手数料には、借入額に応じて一定の割合が課される定率型と、借入額にかかわらず一定額が課される定額型の2種類があります。金融機関によって融資手数料の額が異なるため、融資手数料を含めて比較する必要があるでしょう。

契約には必須＜ローン契約の印紙税＞

不動産の購入と同様、住宅ローンを契約する際には、契約書に印紙を貼らなくてはなりません。借入額によって、印紙代は異なります。

1,000万円超～5,000万円以下の契約：2万円
5,000万円超～1億円以下の契約：6万円

抵当権付き住宅ローンを契約には必須＜抵当権設定登記費用＞

不動産購入に際して住宅ローンを借入する場合、抵当権設定登記が必要となります。抵当権とは、返済ができなくなった場合に備え、その不動産を担保にすること。抵当権付き住宅ローンを契約したら、不動産に抵当権が付いていることを公示するため、法務局で抵当権設定登記をする必要があり、費用も発生します。

費用の内訳は、登記費用にかかる登録免許税と、登記の代行を依頼した場合は司法書士報酬、そして収入印紙代や郵送料などの手続きの実費です。登録免許税は、住宅ローンの借入額×0.4％で算出。 司法書士報酬はローンの金額や司法書士事務所によっても異なりますが、一般的に5万円～10万円ほどかかるケースが多いようです。

金融機関や商品によっては必要となる＜ローン保証料＞

ローン保証料とは、住宅ローンで借入する際、保証人を用意する代わりに保証会社に立てるための手数料のこと。ローンの返済が万が一滞ってしまった場合、保証会社が金融機関に立て替えてくれることになります。

ただし、ローンの返済がなくなるわけでなく、保証会社に返済しなければなりません。ローン保証料の算出方法は、金融機関により異なりますが、35年ローンで融資額1,000万円当たり20万円ほどが一般的。最近はローン保証料のかからない金融機関もあります。

別途支払うケースもある＜団体信用生命保険料＞

住宅ローンを契約する際、ほとんどの金融機関で加入が義務付けられているのが、団体信用生命保険です。住宅ローン返済中に、万が一契約者が死亡もしくは身体障害状態となった場合に、残ったローンを清算するのが目的のものとなります。

この保険に加入しておくことで、遺族がローン返済なしにマイホームに住み続けることができます。住宅ローンの金利に含まれているのが基本で、別途支払う必要がないケースがほとんどですが、一部例外の金融機関もあるようです。

ローン契約時は加入必須＜火災保険料＞

住宅ローンを借入する際には、火災保険への加入が必須です。賃貸よりも持ち家、マンションよりも戸建ての方が、火災保険は高くなります。気になる金額の相場ですが、建物の構造区分や所在地、保険会社、補償内容、保証期間により異なるため、一概には言えません。

建物にもよりますが10年一括払いの場合、数万円～数十万円になることもあるため、保険会社に確認して、初期費用に換算しておく必要があります。

リノベーションの諸費用には「工事請負契約の印紙税」がある

リノベーションにかかる諸費用は、基本的には工事請負契約の印紙税のみ。かかる費用は以下の通りです。

300万円超500万円以下：1,000円
500万円超1,000万円以下：5,000円
1,000万円超5,000万円以下：1万円

増築する場合には、建築確認申請が必要になることもあり、書類作りや申請費用がプラスされます。リノベーション会社に書類作りや申請の代行まで依頼すると、15万～20万円ほどかかることになるでしょう。

結局、トータルでかかる初期費用はどのくらい？

購入する住宅によっても異なりますが、一般的に初期費用は購入価格の3～10％になることが多いと言えそうです。2,000万円の住宅なら60万円～200万円ほどかかる計算になり、初期費用だけで数十万円～数百万円かかることがわかります。

住宅ローンの場合、初期費用の一部を含む金額を借入できる商品もありますが、基本的にはキャッシュで前払いするのが基本。初期費用を用意しておくことで、住宅ローンの借入総額を減らすことにもなるでしょう。

リノベーションでは見落としがちな初期費用も忘れずに！

高価な買い物である住宅購入は、税金をはじめたくさんの初期費用がかかります。住宅ローンだけを頼りにしていると、初期費用でつまずいてしまうこともあるかもしれません。リノベーションを検討する際は、初期費用まできちんと把握して、余裕を持った資金計画を立てると安心です。