中古物件購入×リノベーション

中古住宅を買ってリノベーション
結婚して1人目の子供が生まれ、一段落した頃・・・
今住んでいる賃貸マンションも手狭になってきたし、そろそろマイホームを・・・と
思って展示場に行ったけど、とてもじゃないが買えない・・・!
そんな経験をしたことはありませんか?

でも大丈夫!上手に賢く中古を探せば、リノベーションをして
「好きなインテリア」「月々6万円台・家賃並みの返済」
「間取りも自由」な住まいを持つことも可能です!
目次
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WHAT'Sリノベーション?


リノベーションって何?
「リノベーション」とは、中古のマンションや戸建ての性能や価値を再生させたり向上させたりすることを目的にした改修をいいます。
具体的には、間取りや設備など、将来を見据えた暮らしや使い勝手のよさなどを主眼に置いてリフォームするというもの。
つまり、不具合箇所を部分的に改修するといった、現状回復のためのリフォームとは異なる、住まいづくりの新機軸なのです。
新築住宅の戸数推移
リノベーションが増えている理由
ポイント1 新築着工数の推移
国交省の「住宅着工統計」によると、持ち家、貸家、給与住宅、分譲住宅の総数は1989年が166万2612棟、1990年が121万4601棟、2009年が78万8410棟と急激に減少。
特に、持ち家と貸家の落ち込みが大きい。
不動産経済研究所によると、首都圏および近畿圏のマンションの供給戸数は2005年の8万4243戸および3万3064戸を境に減少が進み、2009年には首都圏が4万戸を下回り、近畿圏も2万戸強にとどまる見込みです。
新築マンション発売戸数の推移
ポイント2 住宅購入者世代の人口の推移
一方、30代の一次取得層は年々減少している。
国立社会保障・人口問題研究所の調査によると、首都圏の30代前半の人口は302万人、254万人、226万人と1年経つごとに減少。5年で16%減少、10年で25%が減少しています。
長期的にも2005年に比べて30%は減少すると予想されています。
当然、一次取得層向けの量的市場規模の縮小は避けられません。
ポイント3 民間給与所得の推移
国税庁の調査によると、民間の平均年収は1998年の467万円をピークに下がり続け、2008年には430万円まで減少。
ローンを抱える世帯の消費傾向も減少し続けています。
将来的にも、終身雇用や年功序列賃金の体制の崩壊、非正規雇用が、その傾向にますます拍車をかけると考えられています。
民間給与所得(平均年収)の推移
ポイント4 経年による住まいの減価
一方、国土交通白書によると、戸建て住宅の寿命はアメリカの55年、イギリスの77年に比べ、日本は30年と短い。
つまり、日本ではローンを払い終える前に、建物の資産価値が大きく減ることになります。
売却した場合の8割に売却損が発生。そのうち半数が1000万円以上の損が出ると言います。
つまり、購入した瞬間から債務超過になるというわけです。

では、マンションの場合はどうでしょう。(財)東日本不動産流通機構、(株)不動産経済研究所の統計によると、首都圏のマンションの建築後の経過年数による価格減価は、新築時を100%とする5年以内が83%、6~10年が64%、11~15年が50%、それ以降は目減りが少なく、20年を超えると40%台で推移します。


ポイント5 スクラップアンドビルドでの二酸化炭素の削減
積水ハウス『サスティナビリティレポート』によると、戸建て住宅が寿命の30年間で排出する二酸化炭素の3割が解体・新築で発生。一軒建て替えるのに、解体で42トン、新築に76トンの資源が必要とされています。
したがって、中古住宅をリノベーションして利用することは地球環境保護に大きく貢献することになります。

ポイント6 住宅ストックの活用
平成20年住宅・土地統計調査H20によると、2008年の総世帯数は4999万世帯。これに対し、総住宅戸数は5759万戸と、13.1%の空き家率になっています。つまり、活用できる住宅がかなりの数あるということです。
これを受けて、国も「造っては壊す」フロー消費型から「いいものを造って手入れをきちんとしながら、長く使う」ストック型に政策を転換。2000年には長期優良住宅の普及促進に関する法案を制定しました。

総住宅戸数と総世帯数の推移

ポイント7 最近の住宅取得の実態
広島県中区を除く市内で、床面積70~80m²、築15~20年の中古マンションを1500万円で購入し、水周りや内装など全面改装を500万円で行った場合、経費を含む総費用は約2150万円。
そのうち2000万円を借り入れて、諸経費150万円を頭金として入れた場合、35年払い、ボーナスなしで月々7万円弱。
2LDK、3LDKで住んでいる人は家賃並みでマイホームを持つことができます。
例えば、広島市安佐南区に中古マンションを購入したAさんの場合。
物件を1400万円で購入し、これにリフォーム費用500万円と諸経費150万円が加算され、総額は2050万円。頭金を150万円に設定し、1900万円を借り入れました。
その結果、月々の支払額は6万4900円(ボーナスなし)と家賃並みに抑えられました。

リノベーションのメリット
メリット1 物件が多く、暮らしたい街で暮らせる可能性が高い
「住み慣れた街でこのまま暮らしたい」「憧れの街で暮らしたい」といった希望を叶えるには、当然のことながら、物件があることが必須条件。 しかし、成熟した街であればあるほど建てる場所がなく、探してもなかなかないのが現状です。マンションとなれば、なおさらです。その点、中古なら、空きが出ている物件もなくはありません。

メリット2 住環境を自分の目で確かめられます
中古物件なら、周りの成熟した環境を自分の目で見たり、街の雰囲気を肌で感じたりできます。

メリット3 オリジナルの住空間が創れます
リフォームすることで、設備の一新はもちろん、ライフスタイルに応じた間取りや自然素材仕様など、好みの住空間が想像できます。

メリット4 価格が割安
Point 7で述べたように、新築に比べて割安な価格で購入できます。
中古物件を購入してリノベーションしようとしたあるお客様の話

中古物件を購入してリフォームしようとした30代前半のN様は、まずはチラシを見て不動産会社に電話して物件を見て廻りました。「これは、いい物件ですよ!」と営業マンに薦められたがやはり数件では不安と思い他社も見てまわるうちに結局10社まわって15物件見たそうです。

そして、最終的に出た答えは、

「よくわからない・・・・」

もちろん、立地条件や交通条件などご家族で決定できる部分はありますが、実際その物件が自分にとっていいかどうかは現地を見ても説明を受けてもよくわからなかったと言われていました。
また、間取りの問題や水周りの問題、内装の老朽化からリフォームを前提に購入する場合、借り入れの相談で銀行に行くのが先か、物件の相談で不動産屋さんに行くのが先か、リフォーム会社に行くのが先か悩んだと言われました。

物件探しに関しては不動産業者に頼むのが一般的ですが、不動産業にもいろいろあって、賃貸専門、売買仲介専門、新築分譲専門などいろいろあります。
横の繋がりで情報交換はできますが、自分が希望している物件に強い業者がいいと思います。
リフォームを前提として中古を購入する場合は、そのような実績が多い会社もしくは売買仲介とリフォームが専門の会社などがいいかもしれません。特に、エリアに強い会社は小学校区、中学校区で探す場合も情報をたくさん持っている可能性はあります。

もちろん、どんなに情報をたくさん持っていても、きちんと対応してくれなかったり情報を出してくれないようでしたら良い物件も見逃してしまいます。良い物件が出たらすぐに情報をくれそうか、購入後どんなリフォーム提案をしてくれそうかもチェックしたいところです。

「不動産購入」「リフォーム」「資金計画」と初めての方には流れが難しく「どこからはじめたらいいですか?」とよく聞かれます。そこで、次のページでは、実際に物件を購入してリノベーションするまでの流れをご紹介します。


はじめに

WHAT'Sリノベーション?


「リフォームとリノベーションって何が違うの?」

「リノベーションって何から始めればいいの?」

リノベーションを考えている方からこのような質問を数多く受けました。

あなたもひょっとしたらこういう疑問をお持ちですか?

10年ほど前から「リノベーション」という言葉が聞かれるようになりました。

「リフォーム」と「リノベーション」の違いは何でんしょうか?

リノベーション推進協議会(※1)では、「リフォームは現状回復のための表面的な修繕、不具合個所への部分的な対処法であり、リノベーションは機能、価値の再生のための改修や、住まいの暮らし全体に対処した包括的な改修」と定義付けされています。

しかし、現実はどちらも「リフォーム」と呼ぶことが多く、その定義は明確ではありません。しいていうなら、リノベーションは比較的大規模な工事が多く、「建物を直す」というよりも「ライフスタイルを見直す」という意味合いが多いのです。

ところで、あなたはどんなリノベーションがしたいですか?

「対面キッチンにしたい」

「壁や床を自然素材にしたい」

「天井材を撤去してコンクリートをむき出しにしたい...」

そうですね、素晴らしい部屋になりそうですね。

では、もう一つ質問を...

※1 リノベーションに関する、技術や品質などの標準化、普及浸透の事業などを行うことにより、安全で快適、かつ多様化するニーズに対応したリノベーション及びリノベーション住宅の提供を図り、既存住宅の流通活性化に寄与することを目的としている。

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あなたは、何故リノベーションをするのですか?

「何故って、言われてもこのままじゃ、使いづらいし、汚れているし...」

そうですね、このままじゃ使いにくいし、汚れているから対面キッチンにしたり自然素材にしたりするのですよね。

でも、それはホントは「手段」であって、その向こうにあなたの本当に「したい生活」があるはずです。それはいったいどんなライフスタイルですか?

「家族と明るい会話をしながら食事をしたい」

「子供たちが安心して暮らせるような健康的な家にしたい」

「自分好みのカフェ風な空間にして、大きな本を読みたい」

リノベーションの本当の目的は、「対面キッチンにすること」ではなく、自分たちの「したい生活」を実現するためです。

「新築一戸建ては手が届かないから...」

そんな意味合いで中古物件を購入していた人もいるでしょう。それは、日本人の新築信仰主義に基づいたものでした。しかし、今はその意識も変化してきています。

それは、「新築着工戸数の減少」「民間給与の減少」「CO2の削減」「過去最高の空き家率」「ストック住宅の重視」などの時代背景が大きく関わってきているからです。

また、一次取得層の中古への抵抗感が薄れてきたのも大きな要因です。

積極的に中古住宅を買う人が増えています。

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中古住宅購入×リノベーションの魅力

中古住宅のメリットは、「好きな立地を選べる」「建物の現状がわかるため近隣や風通し、採光もわかる」「自分好みの空間に変えることができる」「新築に比べ安く手に入る」など。

中古住宅流通シェアはイギリス88%、アメリカは77%に対し日本は実に13.1%です。圧倒的に日本人は新築嗜好でした。しかし、今これが大きく変わってこようとしています。

私はヨーロッパの中古×リノベーション物件を見に行ったことがありますが、17・18世紀の建物を古い街中ながらも違和感なく上手にリノベーションされていました。

現地の不動産業者が「築100年は築浅物件だ」と言っていたのも印象的です。

日本には現在756万戸もの空き家があります。かたや、「新築を建てましょう」と業者が営業しているのも確かです。これ以上新築至上主義もいかなるものでしょうか。政府もストック住宅に方針転換を行いました。しかし、いざ中古住宅を購入してリフォームしようという方から多くの質問をいただくと、その多くが、「どうやって進めればよいかわからない」でした。

中古物件を購入してリフォームしようとした30代前半のN様一家のお話を紹介します。

N様は中古の戸建を購入しようと思いまずはチラシを見て不動産会社に電話して物件を見て回りました。「これは、いい物件ですよ!」と営業マンに薦められたがやはり数件では不安と思い、他社も見ているうちに結局10社回って15物件みたそうです。

そして、最終的に出た答えは、

「よくわからない...」

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不動産が先か、リフォームが先か?

もちろん、立地条件や交通条件など、ご家族で決定できる部分はありますが、実際その物件が自分にとっていいかどうかは現地を見ても説明を受けてもよくわからなかったと言われていました。業者の話を聞いているとどれも良さそうに言うので、聞けば聞くほど迷ったといいます。

また、間取りの問題や水まわりの問題、内装の老朽化からリフォームを前提に購入する場合、借り入れの相談で銀行に行くのが先か、物件の相談で不動産屋さんに行くのが先か、リフォーム会社に行くのが先か悩んだと言われました。

人生のうちにそう何度もない買い物が「家」です。

家族にとって大切な一生のうちで大きな買い物である家を買う時に少しでも役立てることができればと思い、不動産の取得方向から物件選びのコツまで、アドバイスしています。また、あなたと同じように悩んだ末、リノベーションを成功させた方を取材し、経験に基づく実用的な情報を盛り込みました。

あなたの「世界でたった一つの我が家」を手にする参考になれば幸いです。

Goodライフ企画 広島リノスタイル 発行人 前田政登己
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