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リノベーションに関するQ&A

リノベーションに関するQ&A
リノベーション できる、できない?

戸建ての場合は、容積率、建弊率をオーバーすることはできず、構造耐力上重要な部分を抜くことはできません。また北側斜線制限や道路斜線制限を超える増築など難しいです。
マンションの場合は構造上、仕切り壁が抜けるものから撤去に制限がかかるものまであります。また玄関ドアの変更、サッシの交換、コンクリートスラブは壁・天井・床・梁とも削ったりできないことがありますので、事前に確認をしましょう。

リノベーションのメリット・デメリットは?

大きなメリットとしては、同じ立地でも安価で住宅を手に入れることができるという点です。
他には、中古物件は数が多く、既に建物があるため近隣の状況や風通し、採光、騒音の状況などが把握しやすい事や自分たちの思い通りの空間にできることなどが上げられます。
デメリットとしては、あくまでも中古物件なので、隠れた瑕疵※1などがわかりにくいことがあるという点です。

※1 隠れた瑕疵 契約締結当時、その存在を知り得なかった目的物の過失

マンションの耐久年数は?
以前は60年と言われていましたが、これは財務省が決めた法定耐用年数から来ており、1998年の税制改正で47年と短くなっています。ちなみに木造は22年です。しかし、これはあくまで税務上の法定耐用年数です。マンションも一概に、何年しか持たないとは言えません。修繕計画がしっかりとされており、メンテナンスが定期的に行われていることが大切でありその点を確認して、いいマンション購入をしてください。
工事期間はどれくらいかかりますか?

マンションと戸建てそれぞれの場合、

マンション 3LDK 70㎡
・内装工事+水まわり器具取り替え...2~3週間
・改装工事+水まわりリフォーム...1~1.5ヶ月
・全面スケルトンリノベーション...2ヶ月
 
戸 建 て 30坪
・内装工事+水まわり器具取り替え...2~3週間
・改装工事+水まわりリフォーム+外壁...1.5~2ヶ月
・全面改装+外壁・屋根...2~3ヶ月

リノベーションの予算はどれくらいですか?
工事範囲やマンションと戸建てによって価格は違いますので、代表的なものを記します。

マンション 3LDK 70㎡
・キッチン取替...70万円~150万円
・内装工事+水まわり取替...300万円~500万円
・マンション全面スケルトンリノベーション...500万円~

戸 建 て 30坪
・キッチン取替...70万円~150万円
・内装工事+水まわり取替...300万円~500万円
・全面リノベーション...500万円~1000万円
予算が合わない時の方法は?
見積書の金額で一番高い項目の「住宅設備工事」「大工工事」の2点に注目します。
設備の仕様や工事範囲をもう一度見直してみましょう。また、自分でリノベーションに参加する「セルフビルド」という方法もあります。例えば、珪藻土を自分で塗ってみたり、タイルを張ってみたりと。珪藻土の場合なら職人さんに任す金額の1/3で施工することもできます。
自分で商品を買って付けてもらうことは可能ですか?
可能です。施主支給のメリットは「コストダウンができる 」「自分で自由に選べる」「家に対する愛着がわく 」など。施主支給のデメリットは「商品選定・打ち合わせに手間がかかる 」「自己責任」「保証範囲が不明確」というところです。
目先のコストダウンだけではなかなかうまくいかないこともありますのでしっかりと理解したうえで行ってください。
中古物件を買うポイントはないでしょうか?

マンションの場合は、間口が広いこととマンションの管理状況が挙げられます。
間口が広いことにより、プランの自由度が高まります。他には「水まわりの位置がどこまで動かせるか」「電気の容量があるか」なども大切なポイントです。エントランスやごみ置き場がきれいかどうか、 修理状況履歴や修繕積立金がどれだけ残っているのかも必ずチェックしましょう。
戸建ての場合は、まずリノベーションが可能かどうかを確認してください。2×4(ツーバイフォー)※1や木質パネル住宅※2、軽量鉄骨住宅※3では大掛かりな間取りの変更は難しい場合が多いです。

※1 規格化された木造のパネルが構造体として家を支える方式
  (組み立て時に釘を使用)
※2 規格化された木造のパネルが構造体として家を支える方式
  (組み立て時に接着剤を使用)
※3 建物の骨組みを軽量鉄骨で組み立てる方法

リノベーションの資金計画はどのようにしたらいいでしょうか
中古物件購入+リノベーションと言うと、物件価格とリノベーション費用以外にわかりにくいのが「諸費用」です。
どんなものがあるかというと、仲介手数料、印紙代、登記費用、不動産取得税、ローン諸費用、火災保険料、固定資産税などがあり、中古戸建て、マンションの場合概ね売買価格の8~10%と言われます。物件価格+リフォーム代金+諸費用+消費税で資金計画をされることをお勧めします。
購入後に何かあった時の保険とかあるのでしょうか?
購入する時は、分からないけど住んでみて瑕疵が発覚するようなこともあるかもしれません。業者から購入した物件でしたら、最低2年以上の瑕疵担保責任が付いていますが、一般の方との売買仲介の場合、瑕疵担保責任が付いていないケースが多いようです。なお、売買契約に、瑕疵担保責任の定めがない場合は、民法の規定に基づきます。
民法の規定では、売り主の瑕疵担保責任の期間が限定されないことから、一般的に売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を明確にします。書類の内容をしっかりチェックしましょう。
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