中古物件の選び方の注意点とポイントを解説！理想の物件を見つけよう

中古物件を選ぶ際のポイントや注意点とは？

中古物件を選ぶ大きなメリットは、価格の安さや選択肢の広さにありますが、一度購入した物件は、不具合があったからといって簡単に移り住むことはできません。そのため、中古物件を選ぶ際は希望する条件と照らし合わせながら、焦らず慎重に行うことが大切です。

インターネットや不動産会社からの情報だけで決めるのではなく、必ず現地に行き自分の目で確認しましょう。セルフチェックはもちろん、素人目にはわからない部分もたくさんあるため、ホームインスペクション（住宅診断）を受け、住宅に問題ないか専門家の目で確認してもらうのもひとつの方法です。

次からは、主に見ていきたいポイントを具体的に紹介します。

中古物件選びのポイント①なぜ売りに出されたのかを知る

まず押さえたいのは、売りに出された理由。

よくある売却の理由としては、
・転勤、転職
・子どもの就学
・結婚や出産、子どもの独立、親との同居などにより家族構成が変わる
・家を新築する
・親からの相続
・離婚
といった、家庭の事情です。

しかしながら、場合によっては
・ご近所トラブル
・立地や環境の悪さ
・事故が発生した
など、住むにあたって影響のあるネガティブな事由も考えられます。築年数が浅いわりに値段が安い場合、何かしら問題があることが多いため、売りに出された背景をきちんと確認しておきましょう。

中古物件選びのポイント②抵当権など権利の問題を確認する

土地や物件に付与されている権利についても、必ず確認しておきましょう。抵当権とは、債務が弁済されない場合の担保のこと。購入を検討している物件に抵当権がついているということは、その家を担保に住宅ローンなどを契約しているということです。

そして、売主がローンを完済していない場合、抵当権がついたまま売りに出されているということになります。中古物件は売主が抵当権を抹消して売却するのが基本で、そのまま売ることはできませんが、中には売却金でローンを返すことを前提にしているケースも。

抵当権つきの中古物件を購入すること自体に問題はありませんが、その場合、ローンを完済しているかどうか、引き渡し時に完済してもらえるか、さらに、抹消していなかったときに備えて売買契約書に停止条件が含まれているかを、きちんと確認しておきましょう。

抵当権がついているかどうかは、法務局で登記事項証明書を取得することで確認することができます。不動産屋に依頼するほか、自分で取得することも可能。そのほかいろいろな権利についても記載されているため、事前にチェックしてトラブルを未然に防ぎましょう。

中古物件選びのポイント③外観のチェック項目

中古物件の外観でチェックすべき点は、以下の4つ。
・基礎
・外壁
・軒裏
・屋根

家の土台となる基礎の部分は、家の要です。鉄筋が入っているかどうか、床下換気口の数が十分かどうかなどを確認します。また、外壁や基礎の部分に大きなひび割れやカビがないかどうかも確認しましょう。

外壁のひび割れは雨漏りの原因になります。また、基礎が大きくひび割れている場合、家の傾きの原因になることも。コンクリートやモルタルなど、材質の特性上ある程度のひび割れが避けられないこともあるため、幅0.3mm以下ならあまり気にする必要はありませんが、幅が0.5mm以上、長さが1ｍ以上のひび割れは要注意です。

軒裏や屋根は、破損や塗装のはがれがないかどうかを確認します。屋根材のズレや雨樋の破損の有無も見ておきましょう。近くで確認することが難しいため、双眼鏡を持参するといいでしょう。

中古物件選びのポイント④内観のチェック項目

室内は、スリッパではなく靴下のまま歩いてみることで、傾きやきしみなどを確認しやすくなるのでおすすめです。クローゼットや押し入れなど、開けられる場所は全て開き、見た目はもちろん、匂いも確認してください。

間取りや日当たり、風通りは？

現在の間取りをもとに、日当たりや風通しの良さも確認しておきましょう。間取りは、部屋数や広さはもちろん、家具や電化製品を置いた状態を想定して、生活しやすいかどうか判断します。
日当たりは時間帯や天気によっても変動するため、時間や方角を加味しながら確認しましょう。周囲に日当たりを遮るような高い建物がないかどうかも忘れずに見てください。
また、風通しが悪いと湿気がこもりやすくなってしまうため、実際に窓を開けて風が通るかも確認したいポイント。その際、周辺の環境や眺め、騒音などもチェックしておきましょう。

水回りは不具合と水漏れをチェック！

水回りは劣化の出やすい箇所。修理やリフォームをすると価格がかさむ項目のため、不具合がないかどうかは必ず確認しておきましょう。確認必須箇所は、キッチン、洗面所、トイレ、浴室です。
きちんと水が出るかどうかはもちろん、重要なのは水漏れしていないかどうか。水漏れは建物が傷む原因になるため、要注意です。表面上は大丈夫あっても、床が浮いている、シミがあるといった場合には、水漏れしているかもしれません。

壁紙や天井といった内装、はがれやひびはない？

壁紙、天井といった内装では、はがれやひび割れ、シミの有無を確認します。天井や壁紙のシミは、雨漏りや水漏れの可能性がありますし、汚れがひどい場合は、壁紙の張り替えを検討しなければなりません。

建具やコンセント、設備のチェックも忘れずに

建具は、築年数が大きいほど歪みやすい部分。ドアや窓、ふすま、障子、収納扉などが、スムーズに開閉できるか確認しておきましょう。スムーズでない場合、床が傾いている可能性も。また、家具や家電の配置を考えるためにも、コンセントの位置と数もきちんと確認しておきましょう。

最近は電化製品を使用する場面が多くなっているため、昔に建てられた物件のままでは電気の容量が少ない可能性も。分電盤で電気の総容量も確認しておくと安心です。湯沸かし器やガスレンジ、エアコンなどの設備が稼働するかどうかのチェックも忘れずに。

中古物件選びのポイント⑤周辺環境のチェック項目

家の設備は変えることができても、周辺環境は変えることができないため、入念なチェックが必要です。実際に住むことを想定してしっかりチェックしていきましょう。

押さえておきたいのは、以下の4点。
・利便性
・交通環境
・子育て環境
・地域環境

買い物や病院、役所、銀行、ATM、コンビニなど、日常的に使う施設が近くにあると、利便性が高くなります。交通環境は最寄り駅と合わせて、始発や終電の時間も把握しておくといいでしょう。通勤・通学の道や交通量、渋滞しやすさなども、重要なポイントです。

子育て世帯なら、学校や保育園、自治体のオープンスペース、公園などが近くにあるかどうかも確認しておきましょう。近所に同世代の子どもを持つファミリーが住んでいるエリアかどうかもわかると、子育てするうえで安心です。

その他、住環境に影響のありそうなものとしては、工場や倉庫、夜遅くまで空いている飲食店や娯楽施設など。治安や騒音、匂いなどもチェックポイントとなります。近くに空き家や駐車場がある場合、建設予定についても押さえておきましょう。家の周辺を歩いてみて、雰囲気を確認してみるのがおすすめです。

中古物件選びのポイント⑥不動産の財産的価値はどう？

将来、売却したくなったときのことを考えて、不動産の財産的価値があるかどうかも確認しておきたいポイントです。現在、中古物件は築後1年で1割ほど価値が下がると言われており、築20年で建物の価値はほとんどなくなるそう。

つまり、築20年以上の中古物件を売却する場合、土地の評価額のみになってしまうということになります。土地の評価額は、路線価や人気により変動します。周囲の販売事例なども参考に、不動産の財産的価値を見極める必要があるでしょう。

ポイントを押さえて理想の中古物件を見つけよう

中古物件は、価格や立地だけでなく、住環境や造りがしっかりしているかどうかまでしっかり確認のうえ選ぶことが大切です。広島でリノベーションやリフォームを多く手掛けるマエダハウジングでも、中古物件探しやホームインスペクションを受け付けています。広島で中古物件をお探しなら、中古物件に強い弊社にぜひ一度ご相談ください。