マンションの寿命ってどれくらい？リノベーションするときは築年数に注意！

中古マンションのリノベーションでは、マンションの築年数に注意

リノベーションをする前提で中古マンションを購入する際、重要なのが築年数です。
その理由は、「耐震性」と「基本的な性能」に大きく関係しています。詳しく解説していきましょう。

建物の耐震性は、1981年に耐震基準が大きく改正されたことによって、性能が大きく上がっています。さらに、1999年には「次世代省エネルギー基準」が制定され、住居の断熱化率の基準も上がりました。そして2003年には、新築住宅に24時間換気システムの設置が義務化されています。
つまり、これらの義務化及び基準改正以前に建てられた住居は、以降に建てられたものよりも基本性能や耐震性が大きく異なっているというわけです。

そのようなマンションを購入し、今の基準に合わせた耐震性や性能にリノベーションしようとすると、かなりの費用がかかってしまいます。そのため、安いからというだけで築年数を調べずに中古マンションを購入してしまうと、予算オーバー...ということになりかねません。また、マンション自体が取り壊し...という可能性もあります。この場合、取り壊し費用は200～1,000万円が相場となっています。

購入後に思っていたのと違った！とならないよう、マンション購入の際は、必ず築年数が何年かをチェックするようにしましょう。ちなみに、1981年に建てられたマンションは築40年、1999年のものは築22年、2003年なら築18年になります。（2021年時点での計算）

マンションの耐用年数

建物の寿命をあらわす指標のひとつに「法定耐用年数」というものがあります。これは、「資産利用を本来の目的とするのに耐えうる年数」を指し、減価償却を計算する際に使用する法律で定められた数値のことです。鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの法定耐用年数は47年、木造住宅は22年となり、この法定耐用年数を過ぎると、資産としての価値はゼロになります。
しかし、だからと言って、その建物に住めなくなるわけではありません。法定耐用年数とは、あくまでも税務上設定された数値。建物の状態が良ければ、住み続けることに支障はありません。

マンションの寿命は？

続いては、住居としてのマンションの寿命について解説していきましょう。
国土交通省が平成25年に9月に発表した『「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書』によると、家屋の平均寿命はRC系住宅が68年、RC系事務所が56年となっています。ただしこれは、解体や建て替えることになった...などの理由で、残存率が50%になった時点を「寿命」と定義づけており、物理的な寿命というわけではありません。

現に、同報告書では鉄筋コンクリートの部材の効用持続年数として、一般住宅の耐用年数は120年、外装仕上げすることによって耐用年数は150年になる、と明記されています。
つまり、適切なメンテナンスによって、マンションは、50年以上はもちろん、100年以上住み続けることができる、というわけです。

マンションの寿命はどこで判断する？

では、実際に中古マンションを購入する際、住み続けることができる「住居としての寿命」の判断材料はどこにあるのでしょうか？詳しく解説していきましょう。

耐震性

ひとつめの判断材料は「耐震性」です。前述した通り、耐震基準は1981年に大きく改正されました。旧耐震基準は、震度5強の地震でも倒壊しないこととされていましたが、新耐震基準では、震度6強から7程度でも倒壊しないこととなっています。
日本は地震大国。建物の寿命を考える際、耐震性能は重要なポイントです。

メンテナンス

メンテナンスがされているかどうかも、中古マンションの寿命を判断するのにかかせません。具体的には、水漏れしていないか？カビなどが発生していないか？建物が傾斜していないか？外壁や屋根等は定期的に修繕されているか？などです。
また、建物の修繕計画がきちんと立てられており、なおかつそれがきっちり実行されているかも寿命に大きく影響するでしょう。

建材

マンション建築に用いられている資材や設備も、建物の寿命に影響します。当然、建材が長持ちするものであれば、マンションの寿命も長くなるでしょう。さらに、配管やコンクリートなどの素材も、マンションの寿命を左右します。

中古マンションは寿命をチェック！

リノベーション目的で中古マンション購入する際は、必ずマンションの築年数をチェックしておきましょう。また、中古マンションをリノベーションすることで、寿命がどうなるのかも考えておきたいものです。マエダハウジングでは、中古マンションのリノベーションの際、マンションの寿命が長くなるよう、施工前から施工後までしっかりサポートします。広島で中古マンションのリノベーションをご希望の方は、お気軽にご相談ください。