耐震リフォーム

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 耐震リフォーム  耐震リフォーム
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1.耐震リフォームの現状

東日本大震災の時には想像を超えた津波の影響で多くの方が命を落とされました。
記憶に新しい阪神・淡路大震災のときには約6,500人の方が命を落とされています。そのうち、地震の直接的被害で亡くなられた方は約5,500人です。
その中で、建物の倒壊によって亡くなられた方は約88%、地震による火災で焼死された方は約10%です。焼死された方は、倒壊した建物の下敷きになって逃げられなかった方がほとんどと考えられますので、地震の直接的被害で亡くなられた5,500人のほとんどの方が建物の倒壊が原因で亡くなられています。
神戸市内では、地震が起こった午前5時46分から午前6時までの間に亡くなられた方が全体の92%という監察医の報告があります。地震が起きた直後の約15分以内に息絶えたのではないかと推定されています。

つまり、地震が起こった時に、地震に耐えられない住宅や地震に対して構造的に弱い住宅から逃げ出すのはほとんど不可能だということです。

家が倒壊してしまうと、救助しに行こうと思ってもなかなか救助に行くことができない、火を消そうと思っても火を消しに行くことができないということが実際あります。

実際に経験された方々の記録ですと、倒れた家の中で救助を求めている人が目の前にいれば救助を優先せざるをえず、消火活動というのはどうしてもその次になってしまうそうです。

実際問題としては、住宅の倒壊が火事の延焼の原因になっているのです。住宅の倒壊を防ぐことは、命を守ることと同じように火災の被害の拡大も防ぐのです。東日本大震災以降、あらためて耐震リフォームが注目されています。

耐震化の現状は、H10年が68%でしたが、H20年には79%になっています。H22年6月の新成長戦略においてH32年度の目標を95%においています。

広島県においては平成20年度の耐震化率が74%で、地震が少ない分だけ平均よりは耐震化率が低い状況です。今後耐震リフォームへの課題が望まれるところです。

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2.耐震リフォームの流れ


耐震リフォームの一般的な流れは、

(1)自己耐震診断を行う


自分でできる範囲で診断してみよう
誰でもできる「わが家の耐震診断」はこちらから


(2)耐震診断を業者に依頼する


「一般耐震診断」「精密診断」などがあります


(3)耐震リフォーム業者選びを行う


耐震リフォームの実績があったり、得意な業者を選ぶ


(4)耐震診断報告を受け、業者を決定する


耐診断書、リフォーム提案書、見積書、図面、工事金額などを納得したうえで契約する


(5)耐震リフォーム着工


近所へのあいさつなどをすまし、工事着工


(6)耐震リフォーム完工


検査を終え、工事引き渡し 隠ぺい部分などは写真を撮り残す


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3.自己診断


日本建築防災協会の「わが家の耐震診断」HPを見てイラストを全部入れてください

(1)自己耐震診断を行う


まずは日本建築防災協会が作成した簡単にできる問診表で、わが家の耐震性を自己チェックしてみましょう。10の問いに答えて評点を加算すると最後に判定が出ます。結果、耐震性に不安があるときは、まず専門家に耐震診断を行ってもらいましょう。

問診1~10にある該当項目の評点を、評点の欄に記入し、合計を出して下さい。

(例えば、問診1の場合ご自宅を新築したのが、1985年でしたら、評点1となり・評点の欄に1と書込みます)

問診1 建てたのはいつ頃ですか?
建てたのは1981年6月以降 1
建てたのは1981年6月以前 0
よく分からない 0

1981年6月に建築基準法が改正され、耐震基準が強化されました。1995年阪神淡路大よ災において、1981年以降建てられた建物の被害が少なかったことが報告されています。

問診2 いままでに大きな災害に見舞われたことはありますか?
大きな災害に見舞われたことがない 1
床下浸水・床上浸水・火災・車の突入事故・大地震・崖上隣地の崩落などの災害に遭遇した 0
よく分からない 0

1981年6月に建築基準法が改正され、耐震基準が強化されました。
1995年阪神淡路大震災において、1981年以降建てられた建物の被害が少なかったことが報告されています。

問診3 増築について
増築していない。または、建築確認など必要な手続きをして増築を行った 1
必要な手続きを省略して増築し、または増築を2回以上繰り返している。増築時、壁や柱を一部撤去するなどした 0
よく分からない 0

ー般的に新築してから15年以上経過すれば増築を行う事例が多いのが事実ですが、その増築時、既存部の適切な補修・改修、増築部との接合をきちんと行っているかどうかがポイントです。

問診4 傷み具合や補修・改修について
傷んだところはない。または傷んだところはその都度補修している。健全であると思った 1
老朽化している。腐ったり白蟻の被害など不都合が発生している 0
よく分からない 0

お住いになっている経験から、建物全体を見漬して判断して下さい。屋根の棟・軒先が波打っている、柱やや床が傾いている、建具の建付けが悪くなったら老朽化と判断します。また、土台をドライバー等の器具で突いてみて「ガサガサ」となっていれば腐ったり白蟻の被害にあっています。とくに建物の北側と風呂場廻りは念入りに調べましょう。白蟻は、梅雨時に羽蟻が集団で飛び立ったかどうかも判断材料になります。

問診5 建物の平面はどのような形ですか?(1階の平面形状に着目します)
どちらかというと長方形に近い平面 1
どちらかというとLの字・Tの字など複雑な平面 0
よく分からない 0

整形な建物は欠点が少なく、地史に対して建物が強い形であることはよく知られています。反対に不整形な建物は地果に比較的弱い形です。そこでまず、ご自宅の1階平面形が大まかに見て、長方形もしくは長方形と見なせるか、L字型・コの字型等複雑な平面になっているかのか選びとって下さい。現実の建物は凸凹が多く判断に迷うところですが ア)約91cm(3尺)以下の凸凹は無視しましょう。イ)出費・突出したバルコニー・柱付物干しなどは無視します。

問診6 大きな吹き抜けがありますか?(一辺の長さが4.0m以上かどうかに着目します)
一辺が4m以上の大きな吹抜はない 1
一辺が4m以上の大きな吹抜がある 0
よく分からない 0

外見は形の整っている建物でも大きな吹扱があると、地乗時に建物をゆがめる恐れがあります。
ここでいう大きな吹抜とは一辺が4m〈2間)をこえる吹抜をいいます。これより小さな吹抜けは、ないものと扱います。

問診7 1階と2階の壁面が一致しますか?

ご自宅が枠組壁工法の木造(ツーバイフォー工法)なら、ここの評点1とします。

2階外壁の直下に1階の内壁または外壁があるまたは平屋建である 1
2階外壁の直下に1階の内壁または外壁がない 0
よく分からない 0

2階の壁面と偶の壁面が一致していれば、2階の地震力は、スムーズに1階壁に流れます。2障壁面の直下に1階壁面がなければ、床を介して2階の地震力が1階壁に流れることとなり床面に大きな負荷がかかります。大地震時には、床から壊れる恐れがあります。枠組壁工法の木造(ツーバイフォー工法)は床の耐力が大きいため、2階壁面の直下に1階壁面がな〈ても、評点1とします。

問診8 壁の配置はバランスがとれていますか?(1階部分の外壁に着目します)
1階外壁の東西南北どの面にも壁がある 1
1階外壁の東西南北の内、壁が全くない面がある 0
よく分からない 0

壁の配置が片寄っていると、同じ木造住宅の中でも壁の多い部分は揺れが小さく、壁の少ない部分は揺れが大きくなります。そして揺れの大きい部分から先に壊れていきます。ここでいう壁とは約91cm(3尺)以上の幅を持つ壁です。せまい幅の壁はここでは壁とみなしません。

問診9 屋根葺材と壁の多さは?
瓦など比較的重い屋根葺材であるが、1階に壁が多い。または、スレート・鉄板葺・銅板葺など比較的軽い屋根葺材である 1
和瓦・洋瓦など比較的重い屋根葺材で、1階に壁が少ない 0
よく分からない 0

瓦は優れた屋根葺材のひとつです。しかし、やや重いため採用する建物ではそれに応じた耐力が必要です。耐力の大きさは概ね壁の多さに比例しますので、ご自宅は壁が多い方かどうか判断して下さい。

問診10 どのような基礎ですか?
基礎コンクリートの布基礎またはベタ基礎・杭基礎 1
その他の基礎 0
よく分からない 0

鉄筋コンクリートによる布基礎・ベタ基礎・杭基礎のような堅固な基礎は、その他の基礎と比ベて同じ地盤に建っていても、また同じ地震に遭遇しても丈夫です。改めてご自宅の基礎の種別を見直して下さい。

判定
評点の合計 今後の対応
10点 ひとまず安心ですが、念のため専門家に診てもらいましょう
8~9点 専門家に診てもらいましょう
7点以下 心配ですので、早めに専門家に診てもらいましょう

以上の診断で9点以下でしたら、当社の一般診断を受けられる事をおすすめします。


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4.一般診断 、精密診断


自己診断が終わったら、次は業者に委託して「一般診断」「精密診断」をしてみましょう。

一般診断


建物を壊さずに目視などで建物の現況を調べます。壁の位置の確認、床下や天井裏をのぞき、建物の骨格を観察します。時間・コストはあまりかかりませんが、建物の隠れた部位の状態を把握しにくいというウィークポイントがあります。


精密診断


建物の一部を壊して建物の現況を調査します。建物の詳細な情報が得られますが、調査にかかる時間・費用が発生します。

一般診断で危険部位が見つかればその診断だけで補強計画を立てる場合もありますし、一般診断→精密診断の手順を踏んで補強計画を立てる場合もあります。いずれの場合も家の現況の正しい把握が欠かせません。


一般診断の主な調査項目


・各室の間取りの調査
・内壁壁の仕上げの確認 
・床の傾斜、柱の方向きの調査
・床のきしみ、ひずみの調査
・タイルのクラック調査
・配管からの漏水調査
・小屋裏筋交いの有無の調査
・小屋裏接合部金物調査
・床下腐朽調査
・基礎クラック調査
・外壁ひび、浮き、割れ調査
・瓦割れ、ずれ調査
・沈下や陥没か所調査
・地盤クラック調査

診断結果で各評点によって倒壊する可能性が変わってきます
評点1.5以上 倒壊しない
評点1.0点以上~1.5点未満 一応倒壊しない
評点0.7以上~1.0点未満 倒壊する可能性あり
評点0.7点未満 倒壊する可能性が高い

実際に診断してみると意外に0.7点未満が多い。それを1.0以上にするのは結構大変な耐震リフォーム計画になる事もしばしば。しかし、安心・安全のためならそれも必要です。

悪い結果が出たら心配だから病院に行きたくないと言う人もいるかもしれませんが、やはり早めの検査が必要ですね。

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5.代表的な耐震リフォームの方法


一般診断の結果、評点が低く補強が必要なことが明らかになったら、必要な場合さらに部分的に破壊して精密診断を行い、補強のための設計を行います。

耐震金物で補強したり、外部から補強金物を取り付けたり、屋根材を軽いものに変更したりするのは破壊工事が伴わないので比較的容易にできる工事です。屋根は費用がかかりますがそれ以外はそんなにかかりません。

ただ、評点1.0以上にする耐震リフォームとしては限界があります。本格的に行うとなると床壁天井をはがすか、または外壁側を剥がすようになります。比較的内装材を剥がして耐震リフォームする場合が多いです。何故なら、ついでに内装や水周りのリフォームができるからです。
「ついでに」というには大掛かりなリフォームですね。どちらかと言えば、「水周りや内装リフォームのついでに耐震リフォームを行う」と言う方が正しいかもしれません。しかし、最近は「住宅の耐震化」という目的でリフォームに踏み切る人も多いのは確か。特に東日本大震災以降は増えています。

全面リフォームなどは耐震リフォームのいい機会です。内装材を全部はいだ後、金物補強や筋交い補強、耐力壁補強などの耐震リフォームを行い、間取りの変更や断熱材を入れて断熱性を高めることもできます。

基礎なども昔は無筋基礎が多かったです。ぱっと見たらわかりにくくても、底番が無かったりという事もあります。元来基礎は逆T字型になっていますが、その底番がないので、不安定です。

代表的な耐震リフォームの方法をお伝えします


土台、柱の取り替え


水周りの周囲の土台、柱が腐っていると言う事はよくあります。家の荷重がかかるところだけにそのままにしておくわけにはいきません。すべてを取りかえることはできませんから継いで部分取り換えになります。

私自身過去に関わった浴室工事で約7割くらいの確率で大なり小なり傷んでいました。ひどいところは、通し柱が1mなかったと言うのもあります。家の角にある浴室だったのですが柱の影も形もありませんでした。湿気とシロアリでやられていたのですが大きな地震がもし来たらと思うとぞっとします。


筋交い補強


木造在来軸組み工法は地震などで横揺れした時に変形する可能性がありますので筋交いを入れ補強しています。引き抜き力がかかるので土台、柱、桁とのつなぎも金物で補強します。

よくテレビなどにでてくるのはこの筋交いが途中で切れていたり、土台、柱と接続していなかったりする現場がありますが気を付けて確認したいところです。

金物補強


筋交いを止めたり、桁を止めたり、柱が土台から抜けるのを止めたりとそれぞれの用途によって金物が違います。耐震リフォームには必要な工事です。

基礎補強


昔は基礎が無筋であったり、逆T字型になっていないものがあったりしました。無筋の場合、鉄筋で既存の基礎に繋いで内部に基礎を増し打ちしたり、べた基礎にして一体化したりします。外側にスペースがあれば既存基礎の外側を削り、新たに布基礎を打つ方法もあります。


構造用合板補強


既存建物の耐震補強では、内側から構造用合板を利用するのが効果的。柱、土台、桁などを構造用合板で止めていくと、面で固定するから壁倍率も2.5以上にあがります。

代表的なものをあげましたがこれ以外のも多くの方法があります。用途に応じてぜひ使い分けてください。



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6.その他の 耐震リフォーム 方法


その他にも耐震リフォームの方法がたくさんあります。いくつかご紹介します。

後付けホールダウン金物「いのちまもる」


阪神・淡路大震災で多くの建物が倒壊しましたがその大半が柱が土台から引き抜かれた事が上げられます。この商品は、壁を壊したりせずに施工が可能為、壁を切る場合と比較すると費用は1/4~1/5くらいで済みます。また最大7トン以上の引き抜き力に耐えられます。

基礎クラック補修材


築年数の経過した木造住宅の基礎には比較的クラックの発生が目立ちます。表面の仕上げモルタルが割れている場合もありますが、基礎自体にクラックが入っているケースもあります。特に換気口周辺。そのクラックを2液製のエポキシ樹脂でクラックから注入し基礎を密着させる比較的容易な修理方法です。

ステンブレスシステム「コボット」


壁を専用の接続金物とステンレスブレースによって補強するシステムです。ホゾ抜けを防ぐ接合補強とボルトで緊結される各種ブレースシステムによって構成。全方向に粘って耐えて元に戻る腰の強さが特長です。壁倍率2.7~3.3倍と細く美しく強靱なステンブレースは、意匠としても使えます。床下や天井裏に取り付けて面全体を補強する事も可能です。

木造住宅用壁補修キット「かべつよし」


木造住宅の既存の床・天井を壊さずに、建物の内部壁を取り付けて補強することができる耐震補強キット。外壁補強のような大掛かりな付帯工事が不要のため、外壁補強に比べて1/2~1/3の低コスト。

制震工法「GHハイブリッド」


GHハイブリッド制震工法は、高層ビルなどで使用されているオイルダンパによる地震対策技術を戸建住宅に適用した工法です。地震の揺れを建物に伝えない制震工法です。1箇所あたり12万~15万円。

その他にも多くの耐震リフォーム商品や工法があります。いずれにしても、安心して暮らせるマイホームにしたいですね。


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7.耐震リフォームの費用


後付けホールダウン金物「いのちまもる」


「耐震リフォームに一体いくらかかるのだろうか?」

たぶんほとんどの方が興味を持つことではないでしょうか?

耐震リフォームはいろいろな工事の仕方がありますので、内容や範囲によって費用や工期は様々です。(財)日本建築防災協会のデータをみると、耐震リフォームの工事費は100~150万円が最も多いようです。内容や部位は様々です。
耐震リフォームの概算金額を知る方法で、住宅の延べ床面積と住宅の評点差から概算費用を出す事ができます。

耐震リフォーム工事費用=27,000円/評点・㎡×耐震リフォーム後の評点―耐震リフォーム前の評点)×延べ床面積(㎡)

です。例えば、延べ床面積100㎡で耐震リフォーム前の評点が0.5点、リフォーム後が1.0点となった時の費用の目安は、

135万円=27,000円×(1.0-0.5)×100

です。

また、部位ごとの費用の目安は、

外壁 13~15万円/910㎜(半間)
外壁側から筋交いや構造用合板により補強し、外壁のモルタルや塗装の仕上げを含みます。耐震リフォームのみの場合は約15万円ですが、その他のリフォームと合わせて工事する場合約13万円となります。
内壁 9~12万円/910㎜(半間)
押し入れ内や室内側から筋交いや構造用合板により補強します。耐震リフォームのみの場合約12万円ですが、その他のリフォームと合わせて工事する場合約9万円となります。
屋根 1.5万円~2万円/㎡
瓦からスレート屋根や鋼板屋根に葺き替える場合の目安です。
基礎 4~5.5万円/㎡
無筋コンクリートへの増し打ち補強や耐力壁下への基礎の新設等の場合です。新設の場合5.5万円から、増し打ちの場合4万円からが目安です。
金物取付 1,000円~3,000円/箇所
基礎との堅結、筋交い・構造材との堅結など場所や用途によってさまざまです。その他のリフォームと合わせて行った場合が効果的です。

いずれも目安ですが、耐震リフォームの場合は付帯する工事がどうしても必要になってきますので、そのあたりを考えながら予算を組んでください。


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8.耐震、免震、制震の違いは何?


「耐震」「免震」「制震」の違いはなんでしょうか?

簡単に説明すると、「耐震」は壁や柱など建物の構造自体を強化し、建物そのもので振動エネルギーを受け止め、その力に耐えられるようにする方法です。一般的に筋交い補強や金物補強、耐力壁補強などです。

「免震」は地面と建物の間に入れた免震装置が振動エネルギーを吸収し、建物に振動が伝わらないようにする方法です。揺れは概ね1/5~1/10になると言われています。積層ゴム方式、ローラー方式などがあります。
「制震」は鋼やゴムなどを使用したダンパーという振動軽減装置などを壁や柱、屋上に設置し、建物の揺れを制限する方法です。

「耐震」は建物に強度はありますが、振動自体は建物内に伝わります。その点、「免震」は地面と建物が切り離されているので、建物のダメージも揺れも非常に少ない。装置の種類や数によりますが「制震」も、建物のダメージと揺れは軽減されます。

ただ、工事行程の多い「免震」や高価なダンパーを利用する「制震」は、「耐震」と比べるとコストが高めです。現在の既存住宅では、コストの問題もあって「免震」「制震」よりも「耐震」がまだ一般的ですが、最近の新築マンションなんかは「免震」をうたっている物件も出てきました。

最近、テレビでも話題になった「エアー断震」と言うのも出てきています。
簡単にいうと、空気の力で家を空中に浮かせて地震の揺れから非難するための、最新の地震対策装置です。

地震が発生した時、地面は揺れますが、まったく地面と接していない浮いた家なら揺れません。その理屈を具現化したのがエアー断震装置です。私の知り合いの東京の社長さんの実家もこのエアー断震装置を付けており、この度の東日本大震災の揺れが気付かなかったそうです。

どんどん進化する耐震技術。これからも注目ですね。


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9.広島市 耐震リフォーム 補助金


広島市では、昭和56年5月31日以前に着工された住宅を対象として、以下の補助制度を実施しています。いずれも事前の申請が必要です。

※現在広島市は募集をしておりません



住宅耐震改修補助 戸建木造住宅


広島市の登録を受けた耐震診断資格者が行う一定の基準に基づいた耐震診断

補助金額 診断経費の2/3  2万円


住宅耐震改修補助 戸建木造住宅


耐震診断の結果、構造評点が0.7未満(倒壊する可能性が高い)の木造住宅を、1.0以上(一応倒壊しない)にするために必要な補強工事で、建築士が工事管理するもの

補助金額 改修経費の23% 最大 30万円


住宅建材再利用 ・耐震化補助  戸建木造住宅

対象住宅を丁寧に解体し、解体木材を再利用(再使用・再資源化)して、延べ面積70m2以上の木造住宅を新築または増築するもの

補助金額 一件あたり 一律50万円

書類を持参する場合は、広島市役所 本庁舎5階 住宅部 住宅政策課まで。

特に耐震診断などは補助金があるのでぜひ利用して診断をしてみてください。評点が0.7未満の場合は住宅耐震改修補助などもあります。

せっかくの補助金、上手く利用して安心の住まいづくりをしたいものですね。


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10.耐震リフォーム事例


マエダハウジングで行った耐震リフォーム事例の一部をご紹介します。

<No.k54>安芸郡熊野町 S様邸

<No.k55>佐伯区八幡東 S様邸

<No.k56>呉市 T様邸

 

<No.k37>安芸郡府中町・I様邸

<No.k40>広島市東区 H様邸

<No.k42>東広島市 K様邸

 

<No.k14>広島市安佐南区M様邸

<No.k38>安芸郡府中町・E様邸

<No.k39>安芸郡府中町 O様邸



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