リノベーション投資を始めたい人必見！3つのメリットとは

リノベーション投資とは？

リノベーション投資は、購入した中古物件に大規模な改造を行うことで資産価値を高め、売却または賃貸運営によって収益化していく投資方法です。まずはリフォームとの違いや特徴を押さえておきましょう。

リフォームとリノベーションの違い

リフォームは、主に経年劣化によって壊れたり汚れたりした箇所を改修することを指します。傷がついたフローリングや日焼けした畳の張り替え、壁の塗り直しなど、元の状態に戻していくことがリフォームの目的です。

一方でリノベーションは、部屋や建物に新しい価値を加える改修工事のことを指します。一部の壁を取り払って間取りを変えたり、天井を高くしたりするなど、元の状態よりもワンランク上の空間にしていくことが目的です。リノベーション投資を行う上では、これらの定義をふまえておくとスムーズでしょう。

中古物件はリノベーションすることで付加価値が高まる

築10～20年の投資用中古マンションで賃貸募集を行うと、新築や築浅の物件より家賃が約10～20％下落する傾向があります。これは、中古マンションを購入してリフォームを行ったとしても同様です。
しかし、リノベーションを行うと付加価値がつき、同条件下の家賃相場よりも約5～10％高い家賃であっても入居者に選ばれやすくなります。このように、他の物件との差別化を図れることがリノベーションの魅力です。

リノベーション投資のメリット

リノベーション投資は、新築物件投資にはない魅力があります。ここでは、中古物件を購入してリノベーション投資を行うメリットについて確認していきましょう。

初期費用が抑えられる

不動産投資でネックとなりやすいことの1つに、物件を取得するときにかかる初期費用があります。とくに新築物件投資はよりまとまった資金が必要なため、不動産投資初心者には手が出しにくいものです。
一方で、中古物件は新築物件と比べると初期費用をかけずに購入することができます。なかには、売主の都合で相場より安く売り出される物件も。いずれの場合も初期費用が抑えられるため、不動産投資のハードルがぐっと下がるでしょう。

高い利回りが期待できる

リノベーションを行うと、家賃相場よりも約5～10％高い家賃であっても、入居者に選ばれる可能性が高まります。新築物件に比べて初期費用が抑えられ、相場以上の家賃収入が期待できるため、高い利回りが得られやすいこともポイントです。
築年数が15年を超えていても古さを感じさせない部屋や建物、従来にはない機能などを備えた物件は、家賃の下落を抑制する効果も発揮してくれるでしょう。

入居者層に合わせてカスタマイズできる

リノベーションの場合、入居者層のニーズに合わせて物件をカスタマイズできることも魅力です。管理組合の規約にもよりますが、宅配ボックスや浴室乾燥機など新たな設備を取りつけることも可能です。

最近では、安く手に入りやすい団地やワンルームマンションを入居者のニーズに合わせてカスタマイズしていくリノベーション物件も増えています。よりターゲットを絞ってカスタマイズすることで、できるだけ空室を作らない運用が叶うでしょう。

リノベーション投資で気をつけるべきこと

リノベーション投資を行う上では、いくつか気を付けておきたいポイントもあります。効果的に運用していくためにも、次の項目を押さえておきましょう。

購入価格だけで物件を選ばない

リノベーション投資を行う際、初期費用を抑えて中古物件を購入することは大切ですが、価格だけで選ぶと思わぬ出費がかさむ可能性があります。
一般的に築年数の経過によって中古物件の価格は下落していきますが、年数が経つごとに耐震補強や大規模修繕を必要とするリスクは高まります。

そのため、初期費用を抑えて購入できたとしても、すぐに大規模修繕が行われる物件だと出費がかさむため、年間の収支を圧迫しかねません。リノベーション投資用に中古物件を選ぶ際には、購入価格のみに注目せず、購入直後に大規模修繕がないかなども確認しておくことが大切です。

リノベーション可能な範囲を確認しておく

対象の物件によって、リノベーションが行える範囲は変わります。

マンションであれば、リノベーションが可能な範囲は専有部分のみです。主に、壁や天井の張り替えなどは自由にできる部分が多く、構造に問題がなければ間仕切りを取り除くことも可能です。
一方で、共有部分となる窓や玄関ドアなどは変えられない場合がほとんどでしょう。この他、マンションの管理規約によりリノベーションが制限されていることもあるため、購入前には管理規約をチェックすることも大切です。

戸建ての場合は、リノベーションの内容により法規制の制限を受ける可能性があります。例えば、2階から3階建てに増築したいときには、建築基準法の確認や建築確認申請などが必要になることも。また、窓や間取りの変更といったリノベーションが行えるかどうかは建物の構造に依存するため、構造タイプを確認しておくことも大切です。

入居者が求めるニーズをつかむ

リノベーション投資を成功させるためには、ターゲット層の入居者が求めるニーズをつかむことが大切です。ファミリーをターゲットにするのか、それとも単身者に入居してほしいのかでも、優先する機能やデザイン性は変わります。ターゲット層の入居者は「どのような部屋に住みたいか」「どのような設備を望むのか」を調査して、適したリノベーションを行いましょう。

リノベーション投資向けの物件の選び方

リノベーション投資用に物件を選ぶときには、立地や駅の利便性、耐震性などに注意して物件を探しましょう。建物の構造や日当たりなどもポイントです。
また、マンションの場合は間口の広さと管理状況も確認しておきましょう。間口が広いとリノベーションプランの自由度は高まります。管理状況では、ゴミ置き場やエントランスが整っているか、修理状況履歴や修繕積立金がいくら残っているかなどもチェックしておきたいポイントです。
戸建ての場合は、構造によっては大掛かりな間取り変更が難しいものもあります。そのため、希望のリノベーションができる物件かどうかを事前に確認しておきましょう。

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