宅建業法改正 建物状況調査 インスペクション

  • 投稿日:2018年 3月27日
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4月1日から宅地建物取引業法が改正され、不動産業者は売主、買主への建物の劣化状況を調査するインスペクションを説明しなければなりません。

平成18年、住生活基本法案が施工され「フローからストックへ」と質のいい中古住宅の流通の活性化の方針が示されました。

中古住宅の流通シェアは新築を含めた全住宅の流通の中で欧米の70~90%に比べ日本は直近で37% 程度(以前は13%台!)と圧倒的に低く新築偏重主義がはっきりとうかがえました。

その結果、過去最高の空き家率を更新し続ける状態で中古住宅の流通を活性化させることが、国策となっています。今回の法律改正の目的の一つは消費者にとってわかりにくい既存建物の不安を解消しようというものです。

ポイントは以下の通り

1.媒介契約時に宅地建物取引業者が、売主または買主に、インスペクションを意向に応じて斡旋する

2.重要事項説明書にインスペクションの結果を買主に対して説明する

3.売買契約時に建物の現況を売主、買主共に確認し書面で交付する


媒介を依頼した売主や買主は調査費用や調査内容の説明を受けた後、実施するかどうかは決めることができます。

インスペクションは既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が第三者の立場で検査を行います。

具体的な調査個所は、基礎、外壁、内壁、屋根、天井など。ひび割れ、雨漏り、劣化の有無などをチェックしますが基本は目視となるため完全なものではありません。

大きな劣化、不具合が無いなどの場合は既存住宅売買瑕疵保険に加入することができます。物件の引き渡し後構造体力上主要な部分や雨漏りなどが発見された場合は瑕疵保険で補修することができます。

購入後調査結果をもとにリフォームやメンテナンスを計画を立てる参考にもなるでしょう。

保険代、検査代は下記のとおりです。

ハウスプラス中国 (125㎡以下木造)の場合

保証期間 5年間 検査手数料30,000円 (原則売主負担)
            保証料   85,000円 (原則買主負担)
            リフォーム工事中間検査料18,000円 完工検査料15,000円

この費用を高いと思うか安いと思うかは人それぞれだとは思います。買主は不安解消のためにも少々の検査、保証料を出しても実施する人はいると思いますが、まずは売主がどれだけ理解を示してくれるかでしょう。

何故なら、調査をすることによって見えない瑕疵が発見される可能性があるからです。しかし、本当に質のいい中古住宅の流通を活性化させるためには必要な事でしょう。

もしくは、全面改装を考えている買主を探すことです。「瑕疵」とは発見できない不具合であって全面改装のように内装、設備機器をいったん全部撤去する場合は発見、改修することが概ねできます。

特に雨漏りなどは瑕疵ですが、内装を全部壊せば発見、改修はそんない難しい工事ではありません。

インスペクションによって質の高い中古住宅の流通が活性化することを期待します。


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